Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Apabila terhadap
orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan berdasarkan undang-undang yang berlaku maka perlu dikenakan pajak dengan nama
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pengelolaan dari
BPHTB sendiri telah diserahkan ke
Pemerintah Daerah dengan diberlakukanya UU Nomor 28 tahun 2009 Pajak daerah dan Retribusi daerah yang lebih dikenal dengan
UU PDRD. Pada artikel
Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, nantinya kita akan belajar tentang
dasar mengenai BPHTB hingga bagaimana cara menghitungnya.
 |
| Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan |
Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Objek BPHTB
Menurut Pasal 85 UU PDRD, objek pajak dari BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dengan kata lain, merupakan perbuatan atau peristiwa hokum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Yang dimaksud dalam kalimat tersebut meliputi :
1. Pemindahan hak karena :
- Jual beli
- Tukar-menukar
- Hibah
- HIbah wasiat
- Waris
- Pemasukan perseroan atau badan hukum lainya
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Penunjukan pembeli dalam lelang
- Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai ketetapan hukum
- Pengabungan usaha
- peleburan usaha
- pemekaran
- Hadiah
2. Pemberian hak baru karena :
- Kelanjutan pelepasan hak
- di luar pelepasan hak
Hak atas tanah dan atau bangunan yang dimaksud adalah hak atas tanah termasuk pengelolaan beserta bangunan yang berada diatasnya. Sedangkan Hak atas tanah yang dimaksud dalam kalimat sebelumnya artinya adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, ataupun hak pengelolaan tanah.
Baca Juga : Contoh Soal dan Jawaban kasus Pajak Bumi dan Bangunan
Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Non Objek BPHTB
Menurut Pasal 85 ayat 4 dalam UU PDRD, ada beberapa objek yang bukan termasuk objek yang dikenakan BPHTB. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek yang diperoleh oleh :
- Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan perlakuan timbal balik. Misalnya adalah tanah dan bangunan milik kedubes rusia yang berada di Indonesia, selama tanah dan bangunan kedubes Indonesia di Rusia tidak dikenakan pajak, maka Indonesia pun juga tidak mengenakan pajak atas Tanah dan bangunan yang ditempati kedubes Rusia.
- Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum. Misalnya adalah kantor-kantor camat, kantor kelurahan dan sebagainya.
- Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan keputusan Menteri keuangan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukankegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut. Misalnya ada organisasi internasional yang berkantor di Indonesia seperti Kantor ASEAN. Selama tidak digunakan untuk kegiatan komersil, maka juga tidak dikenai pajak
- Orang pribadi atau baan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. Misalnya Pak Abduh mempunyai tanah dengan status Hak Guna Usaha, kemudian pak abduh menaikan status tanah tersebut menjadi Hak Milik, tanpa mengganti nama tuan Abduh.
- Orang pribadi atau badan karen wakaf
- Orang pribadi atau badanyang digunakan untuk kepentingan ibadah
Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Subjek Pajak dan Wajib Pajak
Berdasarkan Pasal 86 UU PDRD, subjek dan wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah an atau bangunan. Jelas sekali bukan ?
Baca Juga : Artikel Perpajakan Lainya di Kategori Perpajakan Dasar
Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Tarif dan Dasar Pengenaan BPHTB
Tarif pajak ditetapkan untuk BPHTB paling tinggi sebesar 5% dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Tarif BPHTB diterapkan dengan peraturan daerah.
Dasar Pengenaan Pajak (DPP) adalah sebesar Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), lebih rinci lagi yaitu :
- Sumber perolehan tanah atas Jual - Beli, maka DPP nya adalah harga transaksi
- Sumber perolehan tanah atas Penunjukan pembeli dalam lelang, maka DPP nya adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang. Risalah tersebut ditandatangani oleh Kepala Kantor yang membidangi pelayanan lelang negara
- Selain diatas, maka dasar pengenaan pajaknya adalah nilai pasar. Mulai dari tukar-menukar, hibah, hingga hadiah.
Ada keadaan khusus dimana Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) ternyata tidak diketahui atau bahkan lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajaknya (NJOP) maka yang digunaan dalam menghitung pajaknya adalah NJOP PBB tersebut.
Bedasarkan Pasal 87 ayat 4 UU PDRD, Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOP TKP) paling rendah adalah Rp 60.000.000 untuk setiap wajib pajak. Akan tetapi, dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima pribadi yang masih dalam hubungan keluarga atau sedarah dalam keturunan garis lurus satu derajat dengan pemberi hibah wasiat, termasuk istri, maka NPOPTKP paling rendah adala Rp 300.000.000.
Download Juga : Contoh Latihan Soal dan Jawaban BPHTB
Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Penghitungan BPHTB
Cara menghitung BPHTB sangat mudah, silahkan lihat gambar berikut :
 |
| Menghitung BPHTB |
Memahami Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan - Saat dan Tempat Pajak Terhutang
Dalam pasal 90 UU PDRD,
Saat terutangnya pajak BPHTB ditetapkan pada :
- Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanginya akta
- Tukar menukar sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta
- Hibah adalah sejak tanggal dan ditandatangani akta
- Hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta
- Waris adalah sejak tanggal yang besangkutan mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertahanan
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani fakta
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta
- Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap
- Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan pelepasan hak adalah sejak tanggal ditangani dan diterbitkan surat keputusan pemberian hak
- dan beberap hal lainya
Intinya, Pajak terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak. Dan, Sanksi keterlambatan nya adalah 2% setiap bulan selama maksimal 24 bulan dari pajak terutang apabila terjadi keterlambatan.
